相続専門コラム
相続税対策を目的として不動産投資をする人は多くいます。しかし、相続税対策としての不動産投資には落とし穴があるので注意しなければいけません。
結論からいうと、不動産による相続税対策だとしてもやはり「投資」であることを忘れてはいけません。相続税評価額が安くなることより大事なのは、きちんと財産を守り増やすことができるかどうかです。つまり、賃料からコストや返済を差し引いた収支の長期の見通しがたつかどうか、ある程度の値下げをして将来売却をしたとしても、それまでの収支で十分カバーできるかどうかが大事です。
相続税対策で価値のない不動産を割高に買えば、資産を事実上少なくしてしまっているのと同義なのですから、相続税が安くなるのはあたりまえです。価値のある不動産を適正価格で買って資産を増やしつつ、相続税評価のギャップを活かして相続税だけを減らすことこそが相続税対策です。
この記事では、そもそも不動産投資はなぜ相続税対策になるのか？を解説します。
その上で、収益の低い物件をすすめる業者の実態…そして業者は言わない不動産投資の落とし穴について解説したいと思います。
まずは、不動産投資が相続税対策に有効である理由のおさらいをします。不動産投資が相続税対策になる理由は以下の通りです。
・基本的に不動産の相続税評価額は時価よりも圧倒的に安い
・貸家にすると土地も建物も相続税評価額をさらに下げることができる
まず、不動産の相続税評価額は、建物は固定資産税評価額が基準となり、土地は路線価が基準となります。そして、固定資産税評価額も路線価も、どちらも実際の不動産価格より基本的にかなり低く評価されます。
そのため、現金を持っているよりも不動産を購入して不動産を相続した方が相続税は安価になるのです。
具体的には、投資用不動産の相続税評価額は以下の計算式になります。
土地：自用地とした場合の価額 － 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合（通常30％） × 賃貸割合
建物：建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合（通常30％）×賃貸割合）
賃貸割合とは、その物件がどのくらい埋まっているか…つまり空室率の反対の意味である「稼働率」になります。ざっくり言うと、貸家するだけで居住用に比べて土地の評価が1-3割減、建物の評価が3割減になります。ただでさえ、不動産というだけで相続税評価額は低く抑えられるのですが、貸家にするとダブルで低くすることが出来るというわけです。
結果、賃貸用の中古マンションの一室だったりすると時価の3分の1だとか4分の1に相続税評価額を圧縮できるケースがざらです。
このように、不動産投資は相続税対策として役に立ちますが、価値のない不動産を高く買ってしまっては意味がありません。ある程度賃料収入を考慮してもなお売却価格が購入価格を大きく下回り、節税した分が吹き飛んでしまうような失敗例は枚挙に暇がないのです。
では、どのようにやればきちんとした相続税対策にもなる不動産を購入できるのでしょうか。
本来、一番頼りになるのは不動産業者であるべきです。しかし、不動産屋庁舎の世界には信用できない業者も多く存在します。そういう業者にひっかからないためにも、あらためて不動産業者の実態を知っておきましょう。悪質な業者は物件を売るために利回りや立地に目を伏せて無責任に物件をすすめることがあるからです。
不動産業者が無責任な営業をしてしまう背景にあるのは激しいノルマです。
不動産業者は激しいノルマを課されることが多いです。たとえば、「月〇件契約」や「月の仲介手数料○○万円以上」のように、明確な数字目標が決まっているケースが大半です。
また、会社によってはノルマを達成しないと上司から厳しい叱責を受けることもあります。さらに、多くの不動産業者は歩合制になっているので、売れば売るほど営業担当者の給料は上がります。このような事情があるので、営業担当者はノルマ達成が第一でお客様のニーズは二の次です。結果、無責任なセールストークを繰り広げて物件をすすめてくることになるわけです。
そして、お客様側も「相続税対策」という言葉に弱いのです。というのも、ある程度の資産を持っている人は相続税が高額になるため、何としても相続税対策したいと思っているからです。
また、上述のように不動産投資は相続税対策になるのは事実であるため、「相続税対策」という言葉を使えば成約しやすくなります。言い換えれば、多少収益性が低くても「相続税対策」と言いつづければ買ってくれるお客様が多いのです。
言い方は悪いですが、情報弱者の顧客に向かって「相続税対策」といい続ければノルマを達成できるので、念仏のように唱え続けるのです。本来は、相続税対策になる上に資産も守れる物件が良い物件なのですが、とにかく買ってもらうことが優先なので、お客様が気に入る物件であれば何でも調子を合わせますし、手数料が多くもらえる物件であれば特に熱を入れて勧めるのです。
利益がでない物件をすすめてくる不動産業者の実態や、物件を選ぶ際の注意点が分かったと思います。
次に、不動産業者が言わない不動産投資の４大落とし穴を解説します。
・将来需要が低下する地域
・キャッシュフローを維持するのは努力が必要
・サブリースの甘い罠
・新築物件は割高
逆にいうと、上記の４大落とし穴を知っておくことで、収益性の高い物件を選ぶことができます。
以下より詳しく見ていきましょう。
不動産業者が言わないこと1つ目は、将来的な需要予測です。不動産業者が言わない理由は、日本全体で需要減の地域が非常に多いからです。というのも、ご存知の通り日本の人口は減少していくため、基本的に需要（賃借人の数）は低下していく可能性が高いです。
東京都などの主要都市はしばらく人口増加が予測されているものの、特に地方や郊外などの需要はどんどん下がっていく可能性があります。需要が下がっていくということは、物件購入直後は利益が出ていたものの、長期的には赤字になるリスクがあるということです。そのような物件を購入すると相続税は節税できるかもしれませんが、相続人に赤字物件を相続することになります。
つまり、相続人のために相続税を節税したと思っていたら、それはなんのことでもなく資産を減らしていただけのことなのです。しかも、相続人はその後、赤字物件で苦しむことになります。
さらに、相続税評価額は相続発生時の賃貸割合（稼働率）も関係するため、空室率が高くなり賃貸割合が低くなると節税効果も薄れてしまいます。
このようなリスクがあるため、相続税対策で物件を買う場合は将来的な需要も加味した上で、生き残り戦略が描けるかどうかが重要になります。
不動産業者が言わないことの2つ目は、提案書に書かれているキャッシュフローを実現するのは簡単ではないということです。
家賃収入と支出という「お金の流れ」を明確に表にしたものをキャッシュフロー表といいますが、無責任にシミュレーションされたキャッシュフロー表は簡単に崩れます。そして一旦崩れてしまえばどうにかテコ入れして改善しない限り、その物件は大きく値下げをしないと売却できず、家賃収入を考慮しても大損…ということになりかねないのです。
また、キャッシュフローのシミュレーションにおいては賃料だけではなく以下のようなコストもよく計算しなければいけません。
・空室の発生（募集コスト・空室期間の収入定価）
・老朽化による修繕費用の発生
・故障などによる設備入れ替え費用の発生
地域によっては、将来賃料を相当額下げていくことを前提条件としてシミュレーションすべきですが、そのようなシミュレーションを積極的に言及する不動産業者はいません。不動産業者が持ってくるキャッシュフロー表は、基本的にはリスク計算が甘く、鵜呑みにしてはいけません。
利回りも同じです。利回りは「（家賃収入－年間経費）÷物件価格」で算出される数値で、物件の収益性を端的に表しています。しかし、利回り計算で想定している家賃収入は満室稼働したときが前提であり、年間経費もあくまで予測です。つまり、空室が1か月でも出れば利回りは下がりますし、経費が予測よりも高額になれば利回りは下がるということです。
次に、不動産業者が「相続税対策」以外に良く使う魔法のワードとして、「サブリースだから安全」という言葉があります。サブリースとは、サブリース業者（不動産業者）に物件を貸し、そのサブリース業者が第三者に又貸しします。つまり、入居者が付かない空室の状態でも、サブリース業者から賃料をもらえるというわけです。
しかし、サブリースには以下のデメリット・リスクがあります。
・手数料が10％前後かかる
・2年ごとに家賃の改定（主に下落）がある
特に、「2年ごとに家賃の改定（主に下落）がある」という点を理解していないオーナーが多く、過去に国土交通省が注意喚起したほどです。
このようなリスクがあるため、「サブリースは空室保証があるので安心ですよ」という言葉に惑わされないようにしましょう。
不動産業者が言わないことの4つ目は、新築物件は割高である点です。
そもそも新築物件は、販売経費（モデルルーム費用や人件費・広告費など）や、不動産業者の利益が含まれることから割高になります。もちろん、中古物件にも上記のような費用は含まれているのですが、一般的には新築物件ほど販売経費はかかりませんし、不動産業者の利益も大きくのせません。
一方、新築は誰かが短期間でも一旦住めば表記上は中古物件となります。新築というブランドが剥げ落ちると他の類似の中古物件と同じ扱いになってしまいますので、一般的には「新築は住んだ瞬間に価格が2割落ちる」と言われています。
もっとも、全ての新築物件が採算の合わない物件ではありません。大事なのは、一般的に新築は割高なことが多いということをよく頭に入れたうえで、本当に採算があうのか検討する姿勢です。
さあ、ここまでをちゃんと踏まえて、悪質な不動産業者に騙されずに投資できればもう万全！かというと実はそうではありません。
相続税対策をやり過ぎると税務署から否認されるケースが出始めています。
これは少し特殊な事例ではありますので基本的にはあまり考えすぎる必要はありませんが、ある程度留意は必要です。
このケースは実際に2019年8月に東京地裁で判決された事実に基づきます。
ある資産家の男性が94歳で亡くなりました。この男性は、亡くなる2年半前から3年半前に東京都内と神奈川県内で合計13億8,700万円をかけてマンションを購入していました。相続発生後、相続人たちは、路線価に基づき、この2棟のマンションの評価を3億3,000万円と申告しました。その結果、銀行からの借り入れもあったため、相続税額をゼロとして申告を行ったのです。
不動産の相続税上の評価額を出すために路線価から計算することは国税庁が通達で認めているところですので、この相続人の申告は無茶苦茶なものではありません。しかし、国税庁は正しい評価ではないとして否定して、約3億円の追徴課税処分を行いました。
相続人は、「相続税評価額は適正であり追加徴税は不当である」としてその取り消しを求めて訴訟を起こしたのですが、結局取り消しは叶いませんでした。今回のケースは例外的な事例ではります。
しかし、不動産購入の1番の目的はあくまでその投資や居住など、不動産の権利の移転を目的とするべきであり、相続税対策ばかりを目的にすること法の精神に反しているということは理解しておいた方が良いかと思います。
このように、不動産投資は相続税対策になるものの、あくまでそれは副産物としてとらえるべきです。つまり、不動産投資の本質は「家賃収入を継続的に得ること」であり、利益が出ない不動産投資は論外なのです。
将来的に需要が見込める空室率の低いエリアを選ぶべきですし、信頼できる不動産業者・管理会社選びなども重要になります。また、そもそも相続は節税がすべてではありません。納税資金までも不動産に変えることが得策ではないケースもあります。もし判断を誤ってしまえば、相続争いのきっかけになる可能性もあるため、家族の状況に合わせて考えるべきです。
みなと相続コンシェルにも、不動産スタッフ・税理士・FPが在籍しておりますので、何かあればお気軽にご連絡ください。
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