マンション周辺に「歩道状空地」があれば相続税評価を大幅に減額できる！歩道状空地の確認方法を解説

大規模マンションの周辺に、統一した色合いのブロックで舗装されている歩道を見たことがありませんか？ お住まいのマンション周辺にこうした歩道がある場合は、「歩道状空地」として相続税評価を大幅に減額できる可能性があります。今回は、土地評価の際に見落としがちな歩道状空地をご自身で確認する方法を解説します。

忘れがちな相続税の土地評価減額要素。大型マンション周辺にある「歩道状空地」とは

大型マンションの建設では、自治体から開発許可を得るため、建物周辺に一般の人が立ち入り可能なスペースを設けることがあります。このスペースを公開空地と言い、公開空地のうち歩道になっているものが歩道状空地です。

一定の要件を満たす歩道状空地は、その部分の相続税評価額が0円（または3割評価）となるため、相続税を軽減できる可能性があります。

相続税土地評価額が0円になる？「歩道状空地」に該当する要件

相続税の土地評価の減額対象になる歩道状空地とは、以下3つの要件をすべて満たしている歩道です。

1. 都市計画法所定の開発行為の許可を受けるため、各地方自治体のまちづくり条例の開発指導要綱を踏まえた行政指導によって整備された歩道
2. 道路に沿った歩道として、インターロッキングなどの舗装※が施されている
3. マンション居住者以外の第三者も自由に行き来できる

※インターロッキング舗装とは：コンクリートブロックをかみ合わせて敷き詰めた舗装のこと

上の写真のようなものが実際の歩道状空地となります。
ただし、実際の歩道状空地は自治体の開発指導要綱や道路の特性にあわせて作られるため、形状はそれぞれ異なります。また、インターロッキング舗装に使われるコンクリートブロックには多様な種類があります。目視だけで歩道状空地と特定することはできないため、相続税の評価を行う場合には後述の方法で確認することが必要です。

マンション周辺に歩道状空地があれば相続税評価額を大幅に減額できる可能性あり

一定の要件を満たす歩道状空地は私道扱いとなり、財産評価基本通達24(私道の用に供されている宅地の評価)に基づいた相続税評価が行われます。

＜財産評価基本通達24に基づく歩道状空地の相続税評価＞

・「不特定多数が自由に利用できる歩道」
　→評価しない。つまり相続税土地評価額は0円

・「特定の者（マンション居住者など）のみが利用する歩道」
　→3割評価（私道ではないものとして評価した価額の30％相当額）

出典：国税庁「（私道の用に供されている宅地の評価）」

上記のように、不特定多数が利用する歩道状空地は相続税の評価対象となりません。つまりその面積の評価額は0円になるため、土地全体の相続税評価額を大きく減額できます。一方、主な利用者がマンション居住者に限られるような歩道状空地は3割評価となります。0円評価になるケースが多く、どちらにしても相続税の評価額を減額できるため、マンション周辺にそれらしき歩道がある場合は必ず歩道状空地かどうか確認しましょう。

【相続税評価減額ステップ1】マンション周辺の歩道が歩道状空地かどうかを確認する

ここからは、マンション周辺の歩道が歩道状空地かどうかを確認する方法を紹介していきます。

上述のとおり、歩道状空地は目視で特定できません。そこで、対象の歩道が勝手に作られたものではなく、行政の許可・指導を受けて整備された公開空地かどうかを確認する必要があります。
主な確認方法は以下の2つです。

方法① 自治体に問い合わせる

総合設計制度などの許可実績は自治体で管理されているため、各自治体に確認してみましょう。なお、東京都や名古屋市など一部の自治体では許可実績をサイトで公開しています。まずは各自治体のサイトをチェックしてみて、なければ電話で問い合わせてみるといいでしょう。

【参考】
東京都都市整備局「東京都総合設計制度許可実績一覧表」
名古屋市「総合設計制度適用事例」

サイトでの許可実績がない場合は、自治体の建築指導課などに問い合わせて「マンション周辺にあるスペースが総合設計制度などの許可実績を得た公開空地かどうかを確認したい」と聞いてみてください。公開空地は無数にあるわけではないので、口頭ですぐ実績を伝えてもらえるはずです。対応に時間がかかる、また対応してもらえない場合は、自治体で保管されている「建築計画概要書」を取得してください。建築計画概要書は多くの自治体で閲覧システムが導入されていて、一般の人でも利用できます。ただし、利用方法は自治体によって異なるため、窓口に行く際は事前にネットなどで利用方法をチェックしておきましょう。また、建築計画概要書を確認する場合は必ず写しを取得してください。

方法② マンションの管理会社に問い合わせる

サイトで許可実績の公開がない場合は、マンションの管理会社や建築業者などに問い合わせて確認する方法もあります。「相続税評価計算のために、マンション周辺にある歩道は総合設計制度などの許可を得た公開空地（歩道状空地）なのかどうかを確認したい」旨を伝えて、公開空地かどうかを教えてもらいましょう。

なお、マンション管理会社や建設事業者に尋ねて確認できたら、次に「公開空地の面積や形状等がわかる敷地図面を取得できないか」を聞いてみてください。総合設計制度などの許可実績は、あくまで公開空地かどうかを確認するものです。実際の相続税評価ではその公開空地が「歩道」であり、歩道部分の面積はいくらかを特定する必要があります。

方法③ マンション周辺にある公開空地標示板を見る

マンションによっては、敷地内に「公開空地標示板」という看板が設置されています。 多くの自治体では、その公開空地が居住者だけのものではなく、第三者も自由に利用できる空間（歩道）であることを説明する公開空地標示板の設置と維持管理を義務づけているからです。 看板を見れば、総合設計制度などに基づく公開空地だと確認できるでしょう。

ただし、総合設計制度の適用条件は自治体によって異なるため、公開空地標示板の設置義務がない場合もあります。

【相続税評価減額ステップ2】歩道状空地の形状と面積を特定する

公開空地かどうかを確認できたら、次は歩道状空地の形状や面積を特定します。総合設計制度などの許可実績だけでは公開空地のうちどこまでが歩道なのか、その歩道がどのように利用されているのかがわかりません。相続税評価の減額対象になるのは公開空地のうち歩道として利用されている「歩道」部分だけになるため、歩道を特定しなければならないのです。公開空地は相続税法上「敷地」として取り扱われるため、減額の対象になりません。どちらも行政指導によって作られたスペースですが、税務上は大きな違いがあるため注意してください。

・歩道状空地（公開空地のうち歩道部分）
　→相続税評価では「私道」扱いとなり、主な通行者が特定の者に限られる場合は3割評価、主な通行者が不特定の者であれば0円評価になる

・公開空地（広場など）
　→相続税評価では「マンションの敷地」扱いとなり、相続税評価額は減額されない

歩道状空地の形状や面積を特定するには管理組合から図面を取得する

歩道状空地の形状を確認し面積を特定するためにはマンションの詳細な敷地図面が必要です。
詳細な敷地図面はマンションの管理組合が保管していますので、通常は管理会社に連絡すればコピーをもらうことができます。問い合わせの際は相続税評価計算のために必要な旨を伝え、歩道状空地の形状や間口・奥行などの距離がわかるものをもらうようにしてください。

しかし、詳細な敷地図面では、歩道状空地の形状がわかっても、面積まで明記されていることは多くありません。図面から正しい面積を算出するためには、パソコン等で読み込んで確認する必要があるかもしれません。形状が複雑で定規等を使った手計算では面積を算出できない場合は、税理士に土地評価を依頼した方が無難です。
土地評価については、 みなと相続コンシェルでも88,000円の定額で税理士が行っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

税理士による土地評価サービス
https://minatosc.com/ai-souzoku/land-valuation

AI相続での入力方法

AI相続では、所有するマンションに歩道状空地があり、その部分を控除したい場合ももちろん利用可能です。

不特定多数が通行する歩道状空地で相続税評価をしなくてもよい場合は、マンションの敷地面積からその部分を差し引いた数値を土地入力画面の面積のマスに入れてください。
特定の人しか利用しないことで30％評価の私道扱いになる場合は、プラスアシストに加入していただければ、マンションの敷地としての入力とは別に私道として入力すると、自動的に30％評価額となります。

まとめ

お住まいのマンション周辺にある歩道が歩道状空地であれば、相続税評価額を大幅に軽減できるかもしれません。いくら減額できるかは面積によって変動するため一概には言えませんが、建物周囲を取り囲むように歩道状空地があると想定すると、土地の相続税評価額を2割ほど減額できる可能性があります。

ただ、実際に相続税を減額するためには歩道状空地の面積を正確に把握することがなかなか難しいです。土地評価の減額は相続税に非常に大きな影響をあたえますので、面積の把握が難しい場合は無理をせず税理士に依頼するのがおすすめです。
AI相続およびみなと相続コンシェルは、家族の相続税申告を応援します。何かあればどうぞお気軽にお問合せください。

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執筆者

服部ゆい
京都市在住。金融代理店にて10年勤務したのち、2018年よりフリーライターとして独立。
金融・不動産・ビジネス領域の取材・執筆を中心に活動中