相続専門コラム
2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名等変更時の登記手続きが義務化されました。それに伴い、注目されている新制度に「スマート変更登記」があります。
スマート変更登記とは、あらかじめ必要な情報を登録しておけば、将来の住所・氏名変更時の登記を法務局が職権で行ってくれる制度です。無料で使えて将来の変更登記を自動化できるため、不動産所有者にはメリットが多い制度と言えるでしょう。
ただし、海外居住者は使えないなどの注意点もあります。本記事では、スマート変更登記の基本と届出の手順・やり方、注意点を詳しく解説します。
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2026年4月1日以降、すべての不動産所有者は住所や氏名（法人の際は名称）の変更時、その登記を2年以内に行うことが義務付けられました。正当な理由なくこの義務を怠ると、5万円以下の過料が課せられる可能性があります。
この義務化に伴い始まった新制度が「スマート変更登記」です。
住所・氏名等変更登記の義務化については、こちらの記事でも詳しく解説しています。あわせて参考してください。
スマート変更登記は、あらかじめ必要な検索用情報を法務局に申し出ることで、将来の住所・氏名（法人の場合は名称）変更時の登記手続きを自動化できる制度です。
一方で、従来の住所等変更登記とは登記内容を現在の情報に更新するための手続きです。
| スマート変更登記 | 住所等変更登記 | |
|---|---|---|
| 内容 | 事前に検索用情報を申し出ることで、将来の住所・氏名・名称変更を登記簿に自動反映させる | 住所・氏名・名称変更を申請後すぐに登記簿に反映させる |
| 即効性 | なし | あり |
| 利用時の費用 | 無料 | 登録免許税がかかる |
参考：法務省「検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）」
スマート変更登記では、事前に届けられた情報をもとに、法務局が住基ネットなどを通じて住所・氏名の変更を確認し、本人了承のもと職権で変更登記を行います。住基ネットによる変更の確認は随時行われるわけではなく、少なくとも2年に1回とされています。
つまり、スマート変更登記は将来の変更を自動で反映させるための手続きです。対して住所等変更登記は、過去・現在の変更をすぐ反映させる手続きです。
スマート変更登記は即効性がないため、今すぐ登記簿の変更が必要な場合には不向きです。義務化の期限が迫っている、または不動産取引で早急に登記簿の書き換えが必要な人は、従来の住所等変更登記をしたほうが確実でしょう。
スマート変更登記の主なメリットは次の3つです。
スマート変更登記を利用すれば、「引っ越しのたびに変更登記を行う」「結婚・離婚により何度も手続きする羽目になった」ということがありません。将来の変更登記に伴う手間がなくなるのは大きなメリットです。
また、登記簿上の住所が最新の状態に保たれていると、将来の相続登記も進めやすくなります。通常、登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合、亡くなった人が所有者と同一人物であることを証明するための追加書類が必要になることがあります。
しかし、スマート変更登記住所情報が更新されていればそうした追加書類は不要で、スムーズに相続登記を進められます。
スマート変更登記は無料で使えるため、通常の住所等変更登記よりも費用を抑えられます。
| スマート変更登記 | 住所等変更登記 | |
|---|---|---|
| 事前登録・申出費用 | 0円 | ー |
| 登録免許税 | 0円 （非課税） | 不動産1個につき1,000円 |
| 添付書類収集にかかる費用 | ・運転免許証などのコピー代 ・登記簿を確認する場合：330～600円 | ・住民票の写し・戸籍の附票の写しなど：各300円～ |
※状況次第で別途添付書類を求められるケースもある
もっとも大きな違いは登録免許税の有無です。通常、住所等変更登記を申請する際は不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。一戸建てであれば、土地一筆・建物一棟で計2,000円必要です。
ところが、スマート変更登記では法務局が職権で変更登記するため、登録免許税がかかりません。所有不動産が多い人ほど負担軽減メリットが大きいでしょう。
ただし、スマート変更登記で住所変更の経緯を住基ネットで確認できない場合は、経緯を確認できる書類の提出を求められることがあります。スマート変更登記でも、場合によっては書類取得費がかかる点に留意してください。
スマート変更登記を使えば、将来の義務違反リスクに対応できます。
先述のとおり、2026年4月1日以降はすべての不動産所有者に住所等変更登記が義務付けられました。2026年4月以前に不動産の登記名義人となっていた人も対象になり、正当な理由なく違反すれば5万円以下の過料が科せられる可能性があります。
とはいえ、引っ越しや氏名変更時は付随する手続きが多く、不動産の変更登記を失念する人がいてもおかしくはありません。スマート変更登記であれば、事前の申出によってこうした「将来のうっかりミス」を防げるため、無理なく義務違反リスクに対処できます。
また、スマート変更登記をしておくことで、過料の対象外になる可能性もあります。
住所等変更登記の義務化では、正当な理由なく変更登記を怠ると過料が科せられる可能性があります。ただし、法務省は“変更登記をしない正当な理由が認められる場合、過料の通知は行わない”ともしています。
参考：法務省「住所等変更登記の義務化の施行に向けたマスタープラン」
スマート変更登記で検索用情報の申出をしていて変更登記を待っている状態であれば、正当な理由として認められる可能性があります。スマート変更登記をしておけば、過料が科される可能性をできる限り低くできるのではないでしょうか。
一方で、スマート変更登記にはいくつか注意点もあります。
スマート変更登記の対象になるのは、検索用情報の申出で指定した不動産だけです。所有者単位で一括して有効になるわけではないので、指定から漏れた不動産は、住所が変わっても更新されません。自宅・賃貸マンション・相続した実家の持分を持っているなら、その全部を対象として指定する必要があります。
「1軒」は1不動産ではありません。不動産の単位は登記記録で、戸建てなら土地と建物で最低2個。自宅（戸建て）・賃貸マンション・実家（戸建て）なら、指定すべき不動産は3個ではなく5個以上になります。
海外に住む個人や、会社法人等番号のない法人は法務局で住所等の変更の事実を確認できないため、スマート変更登記を使えません。海外居住者や法人番号がない法人は、自ら変更登記の申請をする必要があります。
海外居住者は「かんたん登記・供託申請」を使えば、海外からでもオンラインで変更登記申請が可能です。ただし、オンライン申請にはマイナンバーカードなど所定の電子証明書が必要です。
マイナンバーカードがない場合、法務局に申請書を出して電子証明書を発行するか、指定の民間認証局の電子証明書を利用する方法などがあるものの、手間がかかります。マイナンバーカードの有無により、オンライン変更登記の申請ハードルが一気に高くなる点に留意してください。
スマート変更登記は法務局に検索用情報の申出をして終わりではありません。
実際に住所や氏名が変更になり、変更登記が行われる際には法務局より「変更の可否」を問うメール（または書面）が送付されます。
このメールに了承しなければ、登記申請手続きは完了しません。引っ越しや氏名変更などがあった場合はメールや書面を小まめに確認しておき、法務局からの連絡の見落としがないように気をつけましょう。
先述のとおり、スマート変更登記は今すぐ変更登記を行うものではなく、将来の変更登記を自動化するための制度です。
スマート変更登記で検索用情報を申し出た後、法務局が住基ネットを照会して住所等変更の有無を確認するタイミングは“少なくとも2年に1回”とされています。登記情報がいつ最新の内容に更新されるのか、正確なタイミングはわかりません。
「所有不動産の売却に登記簿が必要なので、登記内容をすぐ更新したい」という場合、スマート変更登記だと間に合わない可能性があります。情報更新の早さを重視する際は、変更登記の申請を行うようにしてください。
相続登記とは、不動産所有者が亡くなった時に行う名義変更手続きを指します。相続が発生した時、亡くなった所有者（被相続人）の名義を、相続で不動産を取得した人（相続人）の名義に書き換える手続きです。
一方、スマート変更登記はあくまで「所有者の住所・氏名等を書き換える」登記手続きです。「所有者の死亡により名義を書き換える」相続登記とは異なるため、所有者が亡くなった際は別途相続登記をしなければなりません。
なお、2026年4月1日より、不動産所有者（所有権の登記名義人）が死亡した事実を符合で登記簿に表示する制度が新設されました。「死亡状況は登記簿でわかるのだから相続登記は不要では」と思うかもしれませんが、名義の書き換えは必要です。住所変更登記のように相続登記も義務化されているため、注意してください。
法人がスマート変更登記を利用する際は検索用情報の申出ではなく、「会社法人等番号」を登記簿に記録（登記）する必要があります。記録するのは13桁の法人番号ではなく、12桁の会社法人等番号なので注意してください。
会社法人等番号の登記状況は不動産登記簿や印鑑証明書で確認できます。登記情報がわからない場合は法人の登記事項証明書を取得し、会社法人等番号の記載があるかどうかを確認してください。
会社法人等番号の記載がない場合は、スマート変更登記の前に「法人識別登記」の申出が必要です。こちらも「登記・供託オンライン申請システム」を使えばオンラインでできるため、会社法人等番号が未登記の法人は早めに手続きをすませておきましょう。
ここでは個人がスマート変更登記を利用し、法務局が変更登記を行うまでの流れと実際の手順を解説します。
これから不動産の登記申請を行う人は、所有権移転登記などと同時に検索用情報の申出を行います。
すでに不動産の名義人になっている人、これから名義人として登記申請を行う人とでは、情報の登録方法が異なります。
| 単独申出 | 同時申出 | |
|---|---|---|
| 概要 | 検索用情報の申出のみ行う | 検索用情報の申出 ＋ 所有権保存・移転登記などの登記申請も行う |
| 申出方法 | Webブラウザー上でオンライン申請または書面申請※ | 専用ソフトウェアをダウンロードしてオンライン申請または書面申請※ |
| 費用 | 無料 | 検索用情報の申出は無料だが、登記申請にかかる登録免許税は必要 |
※書面の際は「窓口に持参」または「郵送」での申請が可能
同時申出は、名義人になる所有者が「登記申請人」であり、かつ「日本に居住する個人」の場合に限ります（不動産登記規則第158条の39第1項）。所有者以外の人が登記申請人になる際は、その代位登記※完了後に単独申出を行えるようになります。
※司法書士に登記申請を依頼するケースは代位登記には該当しないため同時申出可能
2025年4月21日の時点ですでに不動産の登記名義人になっている場合は、「かんたん登記・供託申請」からオンラインで単独申出が可能です。Webブラウザ上で行えるため、パソコンとインターネット環境があればすぐに始められます。
パソコンやインターネット環境がない場合は、書面での提出も可能です。法務局のサイトで書面のフォーマットを用意しているため、ダウンロードして記入し、管轄の法務局に持参するか郵送してください。
【単独申出の手順】
1.「かんたん登記・供託申請」の利用準備を行う
申請を行うためのパソコン環境をこちらのページで確認し、必要書類を準備して「かんたん登記・供託申請」で申請者情報を登録します。過去に申請者情報を登録している場合でも、1年間利用がないIDは無効になるため注意してください。
2.「かんたん登記・供託申請」で申請情報を入力する
申請者情報を登録したら「かんたん登記・供託申請」にログインし、トップページより「【STEP1】利用場面選択」でスマート変更登記の手続きを選択します。この時、必要な情報は以下のとおりです。
【検索用情報の申出に必要な情報】
複数の不動産を所有している場合はまとめて申請可能です。あわせて申し出ておきましょう。
3.本人確認書類を添付して送信する
原則として、身分証明書の写しを添付します。
【身分証明書の写し】以下、いずれかの書類のコピー
オンライン申請の際はPDFデータ等の添付でかまいません。なお、状況によっては追加で別の書類提出を求められる可能性がある点に留意してください。
身分証明書の写しを添付して必要な情報を送信後、不備などがなければ、登録したメールアドレス宛に法務局から「申出手続完了のお知らせ」が届きます。メールには、メールアドレスの変更時に必要な認証キーが記載されます。大切に保存しておきましょう。
2025年4月21日以降に以下の登記申請を行う場合は、あわせて「同時申出」を行います。
同時申出ができるのは国内に居住する個人で、登記名義人本人が申請人である場合に限ります。なお、登記申請を司法書士に依頼する場合でも申請人は本人となるため、同時申出は可能です。メールアドレスなどの情報を伝えて、同時申出もお願いしましょう。
【同時申出の手順】
1.申請用総合ソフトをダウンロードする
同時申出をオンラインで行う際は、登記・供託オンライン申請システムの専用ソフトのダウンロードが必要です。こちらの手引きを参考にダウンロードしてください。
2.登記申請情報を作成する
同時に申請する登記内容にあわせて適切な申請様式を選択し、必要な情報を入力します。
【必要な情報】
3.申請情報に電子署名を付与・送信する
申請情報に電子署名を付与し、必要な書類を添付して送信します。必要な添付書類は、同時に行う登記手続きによって異なります。事前によく確認しておきましょう。
送信後、法務局で書類のチェックや審査があり、問題がなければ登記が行われます。メールアドレスを登録している場合、法務局からメールで「申出手続完了のお知らせ」が届くため、大切に保存しておいてください。
単独申出または同時申出の後、法務局は定期的に住基ネットを通じて住所や氏名変更の有無を確認します。
確認は少なくとも2年に1度行われますが、具体的なタイミングはわかりません。急ぎで登記簿の書き換えが必要な際は、スマート変更登記での変更を待つより、個別に変更登記申請をしたほうがよいでしょう。
法務局が住基ネットで不動産所有者の住所・氏名変更などを把握した際は、本人に確認メールが送られます。ここで内容を確認し、改めて変更登記を了承する必要があるため、見落としがないようにしてください。
なお、検索用情報の申出の際にメールアドレスを登録していない場合は書面での通知になります。確認を放置すれば変更登記が完了しないため、注意してください。
本人（不動産所有者）がメールや書面の内容に了承すると、法務局が職権で変更登記を行います。職権による変更登記は非課税となり、登録免許税はかかりません。
登記完了後は、登記事項証明書などで変更内容を確認できます。
ここでは、スマート変更登記に関するよくある質問をQ&A形式で解説します。
スマート変更登記の利用自体は義務ではありません。
ただし、不動産所有者の住所や氏名、名称が変更した際の変更登記については義務化の対象です。将来の変更登記の負担を軽減したいのであれば、利用を検討してみてください。
検索用情報の申出自体の費用は無料です。また、情報をもとに法務局が職権で変更登記を行う際の登録免許税もかかりません。
ただし、スマート変更登記とあわせて所有権移転登記などを行う際は、その登録免許税や必要書類の収集費がかかります。
「かんたん登記・供託申請」のトップページより、「検索用情報の申出の際に提供したメールアドレスの変更・削除を行いたい方へ」を選択してください。以下の事項を入力すれば、メールアドレスの変更が可能です。
認証キーは、検索用情報の申出が完了した際に法務局から送信されるメール（書面）に記載されています。認証キーを失念した際は最寄りの登記所での手続きが必要になるため、メールは大切に保存しておきましょう。
夫婦や親族間で不動産を共有していてスマート変更登記を利用する際は、その全員が法務局に対して検索用情報（氏名やメールアドレスなど）を申し出る必要があります。
共有者のうち一人でも情報登録をしていない場合、スマート変更登記において、その人の持分に対する変更登記は行われません。
スマート変更登記は「不動産所有者の将来の住所・氏名等の変更登記を自動化する手続き」です。一方、相続登記は「亡くなった人の所有不動産の名義を相続人に書き換える手続き」です。
それぞれまったく別の手続きになるため、相続によって不動産の名義変更が必要な際は相続登記を行わなければなりません。
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京都市在住。 金融代理店にて10年勤務したのち、2018年よりフリーライターとして独立。 金融・不動産・ビジネス領域の取材・執筆を中心に活動中。
