【2026年4月義務化】住所等変更登記の申請方法と注意点

2026年4月1日から住所等変更登記が義務化されました。

これにより、すべての不動産所有者は住所や氏名が変わった時、変更日から一定期間内に変更登記を行うことが義務付けられます。4月1日以前の購入者も対象となるうえ、正当な理由なく登記を怠ると5万円以下の過料が課される可能性もあるため要注意です。

本記事では住所等変更登記の義務化内容と対象になるケース、過料の注意点、自分で手続きする方法について詳しく解説します。話題のスマート変更登記についても案内しているため、「不動産購入後に引っ越ししたが、まだ登記変更していない」人はぜひ参考にしてください。

住所等変更登記とは

不動産には、土地や建物の状況・権利関係を不動産登記簿に記録して管理する「不動産登記制度」があります。住所等変更登記とは、この不動産登記簿に記載の”所有者の住所・氏名・名称”を、現在の情報に書き換える手続きを指します。

たとえば、投資用マンション購入時は東京都新宿区に住んでいて、その後横浜市内へ転居したとします。この時、登記簿上の所有者住所を新宿区から横浜市に書き換えるには、所定の登記手続きを行わなければなりません。

従前の住所等変更登記は任意だったため、登記情報が古いままの不動産は少なくありませんでした。しかし、近年は地方の山林や郊外の古い空き家など、登記簿で所有者を特定できない「所有者不明土地・建物」が急増しています。地域の治安悪化や防災・衛生面のリスクなど種々の社会問題に波及していることから、近年は登記簿の更新を義務付ける法整備が進められています。

【2026年4月1日以降】住所等変更登記が義務化

2026年4月1日から、不動産所有者は住所・氏名・名称に変更があった場合、原則として2年以内に変更登記を申請することが義務付けられました（不動産登記法第76条の5）。

これは2024年に施行された「相続登記の義務化」に続く不動産登記法の改正で、所有者不明土地・建物の増加を抑制するための法整備です。

参考：法務局「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」

住所等変更登記の義務化の概要

住所等変更登記の対象は、土地や建物、マンションといった不動産を持つすべての個人・法人です。所有者の住所・氏名変更、法人であればその名称変更についての登記が義務付けられます。

項目	内容
制度開始	2026年4月1日
対象	すべての不動産所有者（個人・法人）
義務内容	住所・氏名・名称の変更から一定期間内に 変更登記を申請すること
申請期限	・2026年4月1日以降の変更：変更日より2年以内 ・2026年4月1日以前の変更：2028年3月31日まで
違反時の罰則	5万円以下の過料

参考：法務省「住所等変更登記の義務化について」

2026年4月1日以前の変更も対象になる

義務化の開始は2026年4月以降ですが、「義務化以前の住所や氏名、名称変更」も対象です。そのため、基本的にはすべての不動産所有者に登記手続きが義務付けられます。

たとえ引っ越ししたのが30年前でも、2026年4月時点で登記簿上の住所が古い状態であれば、変更登記が必要です。なお、過去の変更には経過措置が適用されるため、申請期限は2028年3月31日までとなります。期限内に登記内容を確認し、必要に応じて変更登記を進めましょう。

「5万円以下の過料」が発生する条件

正当な理由なく住所等変更登記を怠ると、5万円以下の過料の対象になる可能性があります。ただし、期限を過ぎると自動的に5万円の支払いが発生するわけではありません。

基本的には、以下の段階を経て請求されます。

【過料発生までの流れ】

1. 法務局からの催告（通知）：対象者に登記を促す催告書が送付される
2. 裁判所に通知：催告書の期限内に登記や申出がされない場合、登記官から裁判所に義務違反が通知
3. 裁判所で過料を科すかどうかの裁判が行われる
4. 過料決定

また、たとえ住所等変更登記をしていなくても、「正当な理由」が認められる場合、過料の通知は行われません。

過料の対象外になる「正当な理由」とは

過料の対象外になりうる「正当な理由」について、法務省は次のような事例があるとしています。

• 検索用情報の申出または会社法人等番号の登記がされているものの、登記官の職権による変更登記手続きが未了の場合
• 行政区画の変更による住所変更
• 重病など体の自由がきない事情がある場合
• DVやストーカー等の被害者で避難を余儀なくされている場合
• 経済的に困窮しており、登記費用の負担が難しい場合

参考：法務省「住所等変更登記の義務化の施行に向けたマスタープラン」

上記の「登記官の職権による住所等変更登記」とは、後述するスマート変更登記における手続きを指します。これは住所等変更登記の義務化に伴い設けられた制度で、法務局に情報を届け出ることで変更登記を自動化できる仕組みです。こちらの記事（リンク設定）でも詳細を解説しているため、気になる人は確認してみてください。

なお、上記の正当な理由はあくまで一般的な事例です。実際の過料通知は、個別の事情を確認した登記官が判断するため、必ず罰則を免れるわけではありません。

住所等変更登記と相続登記の違い

所有者不明土地・建物の増加に伴う法整備により、2024年度に相続登記が、2026年に住所等変更登記が義務化されました。それぞれの違いは以下表のとおりです。

	住所等変更登記	相続登記
義務化の開始（施行時期）	2026年4月1日	2024年4月1日
登記が必要になる時	不動産所有者（個人・法人）の転居、結婚・離婚に伴う改姓、法人の社名変更時	不動産所有者が亡くなり、その不動産を相続した時
登記内容	所有者の住所や氏名などを現在の情報に変更	所有者の名義を故人から相続人に変更
申請期限 （　）内は制度開始前の過去の変更についての申請期限	変更が生じた日から2年以内 （2028年3月31日まで）	相続を知った日から3年以内 （2027年3月31日まで）
過料	5万円以下	10万円以下

基本的にはそれぞれ別のタイミングで手続きを行いますが、例外的に両方の登記を行うこともあります。ここではどちらの登記を行うべきか悩んだ際の基本対応、例外的に両方の登記が必要なケースについて解説します。

相続発生時は「相続登記」でOK

基本的に、住所等変更登記は住所や氏名・名称の変更時、相続登記は相続発生時に行います。

では、不動産を持つ親（被相続人）の相続が発生し、親の最後の住所と登記簿の住所に違いがあるようなケースはどうなるのでしょうか？

このように相続と住所変更が両方発生した場合、まず必要なのは相続登記です。通常、相続登記では不動産名義を被相続人から相続人に書き換えるため、故人の住所内容が変わっていても登記簿に反映する必要はありません。

ただし、この場合は被相続人と不動産所有者が同一人物だったことの証明が必要です。

被相続人の同一性を証明する書類

亡くなった親（被相続人）の最後の住所と登記簿の住所が異なる場合は、以下のうち、いずれかの書類が必要です。

• 本籍と登記簿上の住所が記載された住⺠票の写し
• 登記簿上の住所が本籍に記載された⼾籍謄本
• 登記簿上の住所が記載された⼾籍の附票の写し
• 被相続⼈名義の所有権に関する登記済証

スムーズに入手しやすいのは住民票の写しです。住民票の写しで直前の住所（転居前の住所）と登記簿上の住所が一致していれば、同一性を証明できます。

一致していない場合、つまり登記簿上の住所が転居前の住所よりもさらに古い場合は、戸籍謄本や戸籍の附票の写しなど他の書類が必要です。

例外的に両方の登記が必要になる場合

被相続人の同一性を証明できれば、住所等変更登記と相続登記を両方行う必要はないとお伝えしました。

しかし、以下のケースに該当する場合は、例外的に両方の登記が必要になることがあります。

例外ケース1.被相続人と相続人で共有不動産があった場合

被相続人と相続人で共有不動産を所有していて、その相続人の登記簿上の住所と現住所が異なる場合は、両方の登記が必要です。

たとえば、夫婦共有名義の不動産がある状態で夫が亡くなり、妻は亡き夫の持分を相続によって取得したとします。妻は相続登記を行い、不動産は夫婦共有名義から単独名義になりました。しかし、妻がもともと所有していた持分の住所は引っ越し前のものだったため、現住所とは異なります。

この場合、相続登記後の登記簿は以下の記載になってしまいます。

• 妻がもともと所有していた持分の所有者：妻名義・旧住所
• 妻が亡き夫から相続した持分の所有者：妻名義・新住所

どちらも妻名義ですが、相続登記によって所有者の住所が2つに分かれてしまいました。このままでは単独名義である証明が難しくなってしまいます。そのため、このケースではまず妻がもともと所有していた持分の住所変更登記を行い、その後に相続登記を行う必要があります。

相続登記を先に行ってしまうと、相続人である妻の住所が別々になり、登記簿上別人扱いになってしまいます。必ず住所等変更登記を先に行うようにしてください。

例外ケース2.相続人以外が遺贈で不動産を取得した場合

遺言により、遺言した人の不動産を他人に贈与する際の登記を遺贈登記と呼びます。

この遺贈登記の場合、遺贈者（被相続人）の登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合は、前提として住所変更登記が必要です。

たとえば、亡き父親が相続人以外の共同経営者に不動産を譲ることを遺言書で指定していたとします。しかし、亡き父親は生前に住所変更登記をしていなかったため、登記簿上の住所と死亡時の住所が異なりました。この場合は、遺贈登記の前に住所変更登記の申請が必要です。

ただし、相続人に対する遺贈は前提としての住所変更登記が不要です。遺贈は第三者だけではなく、相続人に対しても発生することがあります。

住所等変更登記が必要になるケース

住所等変更登記が必要になるのは、「不動産の登記簿に記載されている所有者住所・氏名・名称と、現在の内容が一致していないすべての個人・法人」です。

どのような場合に変更登記が必要になるのか、ケース別の具体例を解説します。

不動産を所有したまま引っ越す時

もっともよくあるケースが「不動産所有者の引っ越し」です。たとえば、次のようなケースは変更登記の対象になります。

• マイホーム購入後に転勤が決まり、住んでいた家を所有したまま一時的に賃貸に出して引っ越す
• 転勤や結婚などで引っ越すことになり、空き家のまま所有し続ける
• 投資用不動産のオーナーが引っ越す場合

不動産購入後、海外転勤で長期赴任が決まった時

不動産購入後、海外転勤で長期赴任する際も変更登記の対象になります。

原則として、1年以上の長期海外赴任の場合、転出届を出して住民票を抜く（除票）ことが義務づけられています。住民票上の住所と登記簿上の住所が異なるため、住所変更登記も必要です。

なお、海外転居時は後述する「スマート変更登記」が使えない点にも注意が必要です。

不動産購入後、結婚・離婚などで名前が変わる時

マイホームや投資用不動産を購入後、結婚・離婚によって所有者の氏名が変わる際は氏名の変更登記が必要です。

住所は変わっていなくても、登記簿上の氏名と現在の戸籍上の氏名が異なる場合には、氏名変更登記を行うことが義務づけられています。

不動産を所有する法人が社名変更や本店移転する時

法人の不動産所有者（登記名義人）も、変更登記義務化の対象に含まれます。

法人の場合は、社名または本店所在地を変更する場合、登記簿上の名称・住所を現在の内容に更新しなければなりません。

行政の都合で住所変更があった場合の登記対象

行政の都合により登記簿上の住所が変更になった場合、次のケースは変更登記が必要です。

• 地番変更を伴う住所変更

行政区画の変更に伴い、地番も変更されている場合は変更登記が必要です。ただし、地番変更を伴わない行政区画の変更は、不動産登記規則92条によって「変更があったものとみなす」とされているため、変更登記は不要です。

• 住居表示実施による住所変更

住居表示は、建物の所在をわかりやすく表示するために設けられた制度です。住居表示が実施されると地番ではなく、住所を表すための街区番号と住居番号が付けられます。この場合も変更登記が必要です。

なお、法務省は行政区画の変更による住所変更について、「変更登記をしない正当な理由がある」と認められる可能性があるとしています。正当な理由の有無を判断するのは登記官ですが、行政の都合による変更登記であれば過料が科せられる可能性は低いでしょう。

また、行政の都合による住所変更登記を行う際は、自治体の窓口で「行政区画変更証明書」、「町名地番変更証明書」といった証明書を発行してもらえます。その証明書を登記申請の際に添付すれば、登録免許税はかかりません。

共有持分も対象になる

不動産を共有で所有している場合の住所変更も対象です。

たとえば、相続によって実家を兄妹の共有名義で所有しているとします。このうち、妹が結婚して引っ越すことになりました。所有権をそのまま維持するのであれば、妹の持分に対して住所・氏名の変更登記が必要です。

住所等変更登記のやり方は3つ

住所等変更登記の方法は主に3つあります。

	自分で登記申請する	司法書士に依頼する	【新制度】 スマート変更登記
登記申請の流れ	・書面申請：申請書を作成して郵送・窓口持参 ・オンライン申請：インターネットで申請データを送信	司法書士に依頼して登記申請してもらう	あらかじめ必要な検索用情報を申出（登録）すれば、法務局が職権で変更登記を行う
かかる費用 （不動産1軒の場合）	数千円程度	1～2万円程度	ほぼ無料
かかる手間	少しかかる	ほぼない	情報登録のみ
登記簿に変更が反映される期間	早い	早い	遅い

住所等変更登記の申請に資格は必要ないため、自分で登記申請する人は少なくありません。費用をかけずに早く変更登記したいのであれば、自分で登記申請してみましょう。

一方、特に急ぎではない場合・費用をできる限り抑えたい場合は、新制度である「スマート変更登記」の利用がおすすめです。

急ぎであればオンライン申請

登記簿の内容を早急に変更したい人は自分でオンライン申請する方法がおすすめです。

法務局の「かんたん登記・供託申請」を使えば、住所・氏名等変更登記をWebブラウザー上で完結できます。マイナンバーカード等の電子証明書・パソコンとインターネット環境があれば利用できるため、使えそうな場合は試してみるとよいでしょう。オンライン申請の場合、早ければ数営業日で登記処理が終わるため非常にスムーズです。

オンライン申請が難しい場合は、後述の「自分で住所等変更登記を申請する際の流れ」を参考に、登記申請書を作成してください。

【新制度】スマート変更登記とは

スマート変更登記は、住所等変更登記の義務化に伴い設けられた新制度で、変更登記の手間・費用を軽減できるのが特徴です。

スマート変更登記は、あらかじめ必要な検索用情報を申し出ておくことで、法務局が本人確認を経たうえで職権による変更登記を行う仕組みです。利用が無料なうえ、法務局の変更登記は登録免許税が非課税になるため、ほぼ無料で住所等変更登記を行えます。

ただし、スマート変更登記は今すぐ変更登記を行う制度ではありません。法務局は住基ネットを確認したうえで本人に変更登記の有無を尋ねますが、確認の頻度は「少なくとも2年に1度」とされています。具体的な変更時期はわからないため、不動産取引などで登記情報をすぐに変更したい場合は、自分で申請したほうがよいでしょう。

スマート変更登記の詳細や手順はこちらの記事でも解説しているため、参考にしてください。

自分で住所等変更登記を申請する際の流れ

住所等変更登記を自分で行う方法は、書面申請とオンライン申請があります。

• 書面申請：自分で登記申請書を作成して郵送または窓口に持参する
• オンライン申請：インターネット上でデータを送信する（電子証明書・パソコン・インターネット環境が必要）

ここでは、個人が書面申請で住所・氏名の変更登記を行う手順を詳しく解説します。

その1.現在の登記簿内容を確認する

まずは現在の登記簿内容を確認します。

法務局で登記事項証明書を取得するか、オンラインで登記情報を確認できる「登記情報提供サービス」を使う方法があります。登記簿上の所有者住所が現在の住民票の内容と一致しているかどうかを確認してください。

住所や氏名が一致していない場合は変更登記が必要です。

その2.必要書類の収集

個人の場合、原則として住民票の写しの原本（マイナンバーカードの記載がないもの）が必要です。

住民票の写しは、以下3つの情報が記載されているものに限ります。

• 不動産所有者の「登記簿上の住所（引っ越し前の住所）」
• 現住所（登記申請する住所）
• 移転日

※登記申請書に住民票コードを記載した場合は住民票の写しの提出を省略可

住民票の写しで上記の情報が無く、住所移転の経緯がわからない場合は、本籍地の市区町村で「戸籍の附票の写し」や「戸籍の除附票」などを取得する必要があります。

それでも住所のつながりを証明できない際の代替書類

住民票の写しや戸籍の附票で住所のつながりを証明できない場合には、以下の書類を添付するのが一般的です。

• 不動産の権利証（登記済権利証もしくは登記識別情報通知）
• 固定資産税の納税通知書：所有者宛に送付される、納税義務者であることを示す書類
• 不在住証明書：登記記録上の住所に、同じ氏名の住民票が存在しないことを証明する書類
• 上申書と印鑑証明書：申請者と所有者が同一人物であることを証明するための書類

上記のうち、求められる書類は住所の履歴や不動産の状況によって変わります。管轄の法務局に状況を伝え、用意すべき書類を確認しておくとスムーズです。

その3.登記申請書を作成する

法務局の公式サイトにある登記申請書のひな形をダウンロードし、登記申請書を作成します。

【住所変更登記のひな形】

• 通常の住所変更の様式・記載例
• 住所変更（敷地権付き区分建物）の様式・記載例

【氏名変更登記のひな形】

• 通常の氏名変更の様式・記載例
• 氏名（敷地権付き区分建物）の様式・記載例

【住所および氏名変更登記のひな形】

• 通常の住所および氏名変更の様式・記載例
• 住所および氏名変更（敷地権付き区分建物）の様式・記載例

それぞれの「記載例」を参考に必要事項を埋めていきます。特に「不動産の表示」箇所は誤字脱字が多い箇所です。事前に取得した登記事項証明書を見ながら、間違いがないように記入してください。

その4.登録免許税を準備する

住所・氏名の変更登記では、不動産1物件につき1,000円の登録免許税がかかります。通常の一戸建て・マンションであれば合計2,000円になるケースが多いでしょう。

• 一戸建ての場合：土地＋建物の所有で2物件　合計2,000円
• マンションの場合：土地（敷地権）＋建物（居室）の所有で2物件　合計2,000円

マンションによっては、土地（敷地権）が複数物件となっていることがあります。その際は土地（敷地権）の個数に応じて1,000 円が加算されるため、2,000円以上になるケースもあるでしょう。

登録免許税は、原則として収入印紙で納付します。収入印紙は登記申請書に貼り付けるのではなく、別の白紙（台紙）に貼り付け、登記申請書とあわせてホチキスどめしてください。登記申請書と白紙の契印をすれば、提出書類の準備は完了です。

出典：法務局「住所の変更登記手続のご案内（一戸建て編）」

その5.窓口に持参するか郵送で提出

作成した登記申請書と用意した必要書類（住民票の写しなど）を、管轄の法務局（登記所）の窓口に持参するか、郵送して提出します。

管轄の法務局は、対象の不動産の所在地を管轄する法務局です。管轄がわからない場合は法務局のサイトで確認してください。

窓口に行く時間が取れず郵送で提出する際は、書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載のうえ、書留郵便により送付します。

なお、後述する登記完了証も郵送で受け取りたい場合は、登記申請書の適宜の箇所に「郵送による受領を希望する旨」および「郵送先の住所」を記入し、返信用封筒と必要な分の郵便切手を添付して提出するようにしてください。

その6.登記完了証を受け取る

法務局で書類確認が終わり、特に不備がなければ登記が完了して「登記完了証」が交付されます。

登記完了証は、登記所の窓口で受領する方法と郵送で受領する方法があります。郵送を希望する際はその旨の連絡と、切手を貼った返信用封筒の事前提出が必要です。忘れないように気をつけてください。

登記完了証を登記所の窓口で受領する場合は、登記申請書に押印した印鑑と同じものを持参するようにしてください。

住所等変更登記にかかる費用

住所等変更登記にかかる費用は、登記方法によって異なります。

	自分で登記申請する	司法書士に依頼する	【新制度】 スマート変更登記
かかる費用	数千円程度 ・登録免許税 （不動産1個につき1,000円） ・住民票などの取得費	1～2万円程度 ・登録免許税 ・住民票などの取得費 ・司法書士報酬 （1～2万円程度）	ほぼ無料 ※添付書類によっては取得費がかかる

自分で登記申請する際は登録免許税と書類の取得費がかかります。司法書士に依頼する際はそれらの実費に加えて1～2万円程度の報酬が発生します。費用を抑えたい場合は自分で登記申請するか、スマート変更登記を検討しましょう。

スマート変更登記は登録免許税が非課税になるため、添付書類の状況によってはほぼ無料で変更登記ができるのがメリットです。一方で、スマート変更登記はいつ変更されるかわからないというデメリットもあります。登記簿の内容を早急に変更したい場合は自分で登記申請するか、司法書士に依頼したほうが確実でしょう。

住所等変更登記についてよくある質問

ここでは、住所等変更登記に関してよくある質問をQ&A形式で解説します。

Q.登記変更しないデメリットは罰則だけ？

A.「所有権を第三者に証明しにくい」デメリットもあります

住所等変更登記をしないデメリットは過料だけではありません。

所有者の情報が正しく登記簿に記録されていない、または一部の情報が一致しない場合、不動産の所有権を第三者に証明しにくくなります。結果として不動産売買や住宅ローン借入時に不利になる可能性もあり、将来的には過料以上のデメリットになるかもしれません。

Q.過去の引っ越しも義務化の対象？

A.はい。過去（2026年4月1日以前）の引っ越しも対象です

義務化の開始は2026年4月1日以降ですが、対象になるのは「すべての不動産所有者」です。引っ越ししたのが2026年4月1日以前であっても、登記簿上の住所を変更していなければ変更登記をしなければなりません。なお、過去の変更には経過措置があるため、2028年3月31日が変更登記期限です。

かなり前に引っ越している場合は、住民票だけでは住所のつながりを証明できないことがあります。早めに登記簿を確認し、必要な書類を取得して変更登記するようにしてください。

Q.相続不動産でも住所変更登記は必要？

A.原則不要ですが、例外的に必要なケースもあります

相続不動産の場合、被相続人から相続人に名義を変更する「相続登記」だけで対応できるケースがほとんどです。被相続人の登記簿上の住所と最後の住所が異なる場合でも、原則として相続登記で対応します。

ただし、被相続人と相続人の共有不動産で相続人の住所も変わっている場合、遺贈登記を行う場合など、例外的に住所変更登記が必要なケースもあります。また、被相続人と登記簿上の所有者が同一人物であることを証明する書類が必要になる点にも留意してください。