相続専門コラム
相続税対策だけを目的に不動産投資を始めるのは危険です。たしかに、不動産は実勢価格よりも評価額が低くなる場合があり、相続税対策として活用されることもあります。しかし、不動産投資はあくまでも「投資」であり、収支や将来の売却可能性を踏まえた判断が重要です。
近年はタワマン節税や一定の貸付用不動産、不動産小口化商品への評価見直しも進んでおり、不動産投資による相続税対策は以前よりも活用しにくくなっています。
この記事では、不動産投資が相続税対策になる理由とともに注意すべきリスクについて解説します。
目次
無料で使える 相続税申告書作成ソフト『AI相続』 なら、フォームに沿って入力するだけで簡単に申告書が完成！
複雑な計算もAI相続におまかせ。
さらに、土地評価など節税につながる部分だけを税理士に依頼することも可能です。
まずは、不動産投資が相続税対策に有効である理由のおさらいをします。不動産投資が相続税対策になる理由は以下の通りです。
・基本的に不動産の相続税評価額は時価よりも圧倒的に安い
・貸家にすると土地も建物も相続税評価額をさらに下げることができる
まず、不動産の相続税評価額は、建物は固定資産税評価額が基準となり、土地は路線価が基準となります。そして、固定資産税評価額も路線価も、どちらも実際の不動産価格より基本的にかなり低く評価されます。
そのため、現金を持っているよりも不動産を購入して不動産を相続した方が相続税は安価になるのです。
具体的には、投資用不動産の相続税評価額は以下の計算式になります。
土地：自用地とした場合の価額 － 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合（通常30％） × 賃貸割合
建物：建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合（通常30％）×賃貸割合）
賃貸割合とは、その物件がどのくらい埋まっているか…つまり空室率の反対の意味である「稼働率」になります。ざっくり言うと、貸家するだけで居住用に比べて土地の評価が1-3割減、建物の評価が3割減になります。ただでさえ、不動産というだけで相続税評価額は低く抑えられるのですが、貸家にするとダブルで低くすることが出来るというわけです。
結果、賃貸用の中古マンションの一室だったりすると時価の3分の1だとか4分の1に相続税評価額を圧縮できるケースがざらです。
先述のように、不動産投資は相続税対策に役立つとされてきました。しかし、令和8年度税制改正によって、2027年（令和9年）1月1日以降に相続等によって取得する一定の貸付用不動産と不動産小口化商品について評価の見直しが行われる予定です。
貸付用不動産については、被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引によって取得または新築をした一定の貸付用不動産が相続税・贈与税の評価見直しの対象となります。本税制改正によって、貸付用不動産の評価は取得時期によって以下のとおりになります。
課税時期前5年以内に取得または新築をした一定の貸付用不動産は通常の取引価額に相当する金額で評価されるため、従来のように相続税評価額を圧縮しづらくなる見込みです。
ただし、通達が定める日から遡って5年以上前から被相続人等が所有している土地に新築、もしくは建築中の貸付用不動産については、新ルールが適用されません。
不動産小口化商品については、被相続人等の取得時期にかかわらず2027年（令和9年）1月1日以降に相続等によって取得した場合には、以下の方法に評価方法が変更されます。
つまり、不動産小口化商品については、取得時期にかかわらず2027年1月1日以降の相続・贈与等では相続税評価額を圧縮できなくなる見込みです。
一方、貸付用不動産については税制改正により相続直前の駆け込み節税はしにくくなるものの、早期からの計画的な不動産活用であれば相続税対策として検討する余地があるでしょう。では、どのようにやればきちんとした相続税対策にもなる不動産を購入できるのでしょうか。
本来、一番頼りになるのは不動産業者であるべきです。しかし、不動産屋庁舎の世界には信用できない業者も多く存在します。そういう業者にひっかからないためにも、あらためて不動産業者の実態を知っておきましょう。悪質な業者は物件を売るために利回りや立地に目を伏せて無責任に物件をすすめることがあるからです。
不動産業者が無責任な営業をしてしまう背景にあるのは激しいノルマです。
不動産業者は激しいノルマを課されることが多いです。たとえば、「月〇件契約」や「月の仲介手数料○○万円以上」のように、明確な数字目標が決まっているケースが大半です。
また、会社によってはノルマを達成しないと上司から厳しい叱責を受けることもあります。さらに、多くの不動産業者は歩合制になっているので、売れば売るほど営業担当者の給料は上がります。このような事情があるので、営業担当者はノルマ達成が第一でお客様のニーズは二の次です。結果、無責任なセールストークを繰り広げて物件をすすめてくることになるわけです。
そして、お客様側も「相続税対策」という言葉に弱いのです。というのも、ある程度の資産を持っている人は相続税が高額になるため、何としても相続税対策したいと思っているからです。
また、上述のように不動産投資は相続税対策になるのは事実であるため、「相続税対策」という言葉を使えば成約しやすくなります。言い換えれば、多少収益性が低くても「相続税対策」と言いつづければ買ってくれるお客様が多いのです。
言い方は悪いですが、情報弱者の顧客に向かって「相続税対策」といい続ければノルマを達成できるので、念仏のように唱え続けるのです。本来は、相続税対策になる上に資産も守れる物件が良い物件なのですが、とにかく買ってもらうことが優先なので、お客様が気に入る物件であれば何でも調子を合わせますし、手数料が多くもらえる物件であれば特に熱を入れて勧めるのです。
利益がでない物件をすすめてくる不動産業者の実態や、物件を選ぶ際の注意点が分かったと思います。
次に、不動産業者が言わない不動産投資の４大落とし穴を解説します。
・将来需要が低下する地域
・キャッシュフローを維持するのは努力が必要
・サブリースの甘い罠
・新築物件は割高
逆にいうと、上記の４大落とし穴を知っておくことで、収益性の高い物件を選ぶことができます。
以下より詳しく見ていきましょう。
不動産業者が言わないこと1つ目は、将来的な需要予測です。不動産業者が言わない理由は、日本全体で需要減の地域が非常に多いからです。というのも、ご存知の通り日本の人口は減少していくため、基本的に需要（賃借人の数）は低下していく可能性が高いです。
東京都などの主要都市はしばらく人口増加が予測されているものの、特に地方や郊外などの需要はどんどん下がっていく可能性があります。需要が下がっていくということは、物件購入直後は利益が出ていたものの、長期的には赤字になるリスクがあるということです。そのような物件を購入すると相続税は節税できるかもしれませんが、相続人に赤字物件を相続することになります。
つまり、相続人のために相続税を節税したと思っていたら、それはなんのことでもなく資産を減らしていただけのことなのです。しかも、相続人はその後、赤字物件で苦しむことになります。
さらに、相続税評価額は相続発生時の賃貸割合（稼働率）も関係するため、空室率が高くなり賃貸割合が低くなると節税効果も薄れてしまいます。
このようなリスクがあるため、相続税対策で物件を買う場合は将来的な需要も加味した上で、生き残り戦略が描けるかどうかが重要になります。
不動産業者が言わないことの2つ目は、提案書に書かれているキャッシュフローを実現するのは簡単ではないということです。
家賃収入と支出という「お金の流れ」を明確に表にしたものをキャッシュフロー表といいますが、無責任にシミュレーションされたキャッシュフロー表は簡単に崩れます。そして一旦崩れてしまえばどうにかテコ入れして改善しない限り、その物件は大きく値下げをしないと売却できず、家賃収入を考慮しても大損…ということになりかねないのです。
また、キャッシュフローのシミュレーションにおいては賃料だけではなく以下のようなコストもよく計算しなければいけません。
・空室の発生（募集コスト・空室期間の収入定価）
・老朽化による修繕費用の発生
・故障などによる設備入れ替え費用の発生
地域によっては、将来賃料を相当額下げていくことを前提条件としてシミュレーションすべきですが、そのようなシミュレーションを積極的に言及する不動産業者はいません。不動産業者が持ってくるキャッシュフロー表は、基本的にはリスク計算が甘く、鵜呑みにしてはいけません。
利回りも同じです。利回りは「（家賃収入－年間経費）÷物件価格」で算出される数値で、物件の収益性を端的に表しています。しかし、利回り計算で想定している家賃収入は満室稼働したときが前提であり、年間経費もあくまで予測です。つまり、空室が1か月でも出れば利回りは下がりますし、経費が予測よりも高額になれば利回りは下がるということです。
次に、不動産業者が「相続税対策」以外に良く使う魔法のワードとして、「サブリースだから安全」という言葉があります。サブリースとは、サブリース業者（不動産業者）に物件を貸し、そのサブリース業者が第三者に又貸しします。つまり、入居者が付かない空室の状態でも、サブリース業者から賃料をもらえるというわけです。
しかし、サブリースには以下のデメリット・リスクがあります。
・手数料が10％前後かかる
・2年ごとに家賃の改定（主に下落）がある
特に、「2年ごとに家賃の改定（主に下落）がある」という点を理解していないオーナーが多く、過去に国土交通省が注意喚起したほどです。
このようなリスクがあるため、「サブリースは空室保証があるので安心ですよ」という言葉に惑わされないようにしましょう。
不動産業者が言わないことの4つ目は、新築物件は割高である点です。
そもそも新築物件は、販売経費（モデルルーム費用や人件費・広告費など）や、不動産業者の利益が含まれることから割高になります。もちろん、中古物件にも上記のような費用は含まれているのですが、一般的には新築物件ほど販売経費はかかりませんし、不動産業者の利益も大きくのせません。
一方、新築は誰かが短期間でも一旦住めば表記上は中古物件となります。新築というブランドが剥げ落ちると他の類似の中古物件と同じ扱いになってしまいますので、一般的には「新築は住んだ瞬間に価格が2割落ちる」と言われています。
もっとも、全ての新築物件が採算の合わない物件ではありません。大事なのは、一般的に新築は割高なことが多いということをよく頭に入れたうえで、本当に採算があうのか検討する姿勢です。
さあ、ここまでをちゃんと踏まえて、悪質な不動産業者に騙されずに投資できればもう万全！かというと実はそうではありません。
相続税対策をやり過ぎると税務署から否認されるケースが出始めています。
これは少し特殊な事例ではありますので基本的にはあまり考えすぎる必要はありませんが、ある程度留意は必要です。
極端な不動産投資に「財産評価基本通達6項（通称、総則6項）」が適用されたことも
極端な不動産投資による相続税対策には、伝家の宝刀ともいわれる「財産評価基本通達6項」が適用されたこともあります。このケースは実際に2019年8月に東京地裁で判決された事実に基づきます。
ある資産家の男性が94歳で亡くなりました。この男性は、亡くなる2年半前から3年半前に東京都内と神奈川県内で合計13億8,700万円をかけてマンションを購入していました。相続発生後、相続人たちは、路線価に基づき、この2棟のマンションの評価を3億3,000万円と申告しました。その結果、銀行からの借り入れもあったため、相続税額をゼロとして申告を行ったのです。
不動産の相続税上の評価額を出すために路線価から計算することは国税庁が通達で認めているところですので、この相続人の申告は無茶苦茶なものではありません。しかし、国税庁は正しい評価ではないとして否定して、約3億円の追徴課税処分を行いました。
相続人は「相続税評価額は適正であり追加徴税は不当である」としてその取り消しを求めて訴訟を起こしましたが、最終的には最高裁によって国税庁の処分が認められ、処分の取り消しはできませんでした。
総則6項の適用はあくまでも個別の事情を踏まえた例外的な事例ともいえますが、その後2024年1月1日以後の相続等からはいわゆる「タワマン節税」への対応として居住用区分所有財産（いわゆる分譲マンション）の相続税評価も見直されています。
従来、分譲マンションは固定資産税評価額や路線価をもとに評価すると、相続税評価額が実際の市場価格よりも低くなることがありました。そこで、新しい評価方法として、築年数・建物の総階数・所在階数・敷地持分狭小度などから評価乖離率を算出し、必要に応じて区分所有補正率を用いて評価額の補正します。具体的には、評価水準が60％未満の場合、従来の評価額が市場価格と乖離しすぎないように区分所有補正率を用いて補正する仕組みです。
ただし、すべての居住用分譲マンションが対象になるわけではありません。以下のような分譲マンションは対象外です。
こうした流れを見ても、不動産評価の差を前提とした相続税対策は以前よりも慎重に検討する必要があるといえます。
不動産投資は相続税対策になるものの、あくまでそれは副産物としてとらえるべきです。つまり、不動産投資の本質は「家賃収入を継続的に得ること」であり、利益が出ない不動産投資は論外なのです。
将来的に需要が見込める空室率の低いエリアを選ぶべきですし、信頼できる不動産業者・管理会社選びなども重要になります。納税資金までも不動産に変えることが得策ではないケースもあります。もし判断を誤ってしまえば、相続争いのきっかけになる可能性もあるため、家族の状況に合わせて考えるべきです。
そもそも相続は節税がすべてではありません。さらに、近年は税制改正によって不動産を活用した相続税対策が使いにくくなっていることにも注意が必要です。
みなと相続コンシェルにも、不動産スタッフ・税理士・FPが在籍しておりますので、何かあればお気軽にご連絡ください。
みなと相続コンシェルは、家族の幸せを次世代につなげます。
おすすめ記事
【AI相続】登録から申告書完成までの使い方ガイド
元国税専門官よりAI相続へのメッセージ
マンガでわかるAI相続をみなと相続が運営する理由
NewsPicksのホリエモンとの対談でも取り上げられた、これまでにない新しい不動産売却の仕組み「代理人売却」。
新規にお申し込みいただいた方には、経験豊富な税理士による「土地評価」サービス（66,000円）を無料でご提供いたします。
正しい土地評価は、相続税の節税にもつながります。この機会をぜひお見逃しなく！
相続財産の評価方法はもちろん、これまでの専門家とは違った考え方で相続に関する情報を誠実かつ、わかりやすく発信していきます。 自分で相続税申告書ができる「AI相続」を開発・運営しています。
